Spaniens nye boliglov træder i kraft: Fem nøglepunkter, du bør vide.

Spaniens længe ventede boligreformer, Ley de Viviendas, trådte endelig i kraft den 18 maj 2023.

Her er fem nøglepunkter om loven, du bør kende, og hvordan de vil påvirke dig, uanset om du lejer en ejendom, eller du er udlejer.

Regulering af lejepriser

Et af de vigtigste træk ved den nye lov er, at den giver de lokale byråd mulighed for at angive "stressede" markedsområder for at etablere begrænsninger for lejepriser.

For at et område kan betragtes som ’stresset’, skal det opfylde mindst et af to krav. Det er områder, der overstiger forbrugerprisindekset (CPI) i deres respektive provins med fem point og områder, hvor familier dedikerer mere end 30 procent af deres løn til at betale huslejen.

I disse 'stressede områder' vil prisbegrænsningerne på lejemål være forskellige afhængigt af, om ejeren af lejligheden er en, der har mere end ti boliger - en grænse, der kan nedsættes til fem, hvis kommunen ønsker det - eller om de ejer mindre end fem. Ejere af mere end fem ejendomme vil være forpligtet til at sænke priserne op til en vis grænse, som bliver fastsat af Transportministeriet gennem et indeks.

Lejekontrolindeks

Indtil nu, i de første fem år af lejekontrakten, har udlejer haft ret til at forhøje prisen hvert år med samme procentdel som CPI, men den nye lov vil også etablere et nyt indeks, der skal erstatte inflationen, når den kommer og begrænse den årlige stigning for lejebetalinger fra 2025 og frem.

I 2022 godkendte den spanske regering en lov, der skulle forhindre årlige huslejestigninger på linje med forbrugerprisindekset i løbet af 2022. Dermed satte de et loft på to procent for stigninger, som det spanske kabinet så efterfølgende forlængede og vil derfor gælde i hele 2023.

I 2024 gælder et loft på tre procent, uanset inflationsniveauet. Udlejere må ikke hæve prisen på deres allerede gældende kontrakter over disse procentsatser.

Mægler gebyrer

I Spanien er mægler gebyrer normalt lig med en måneds husleje, nogle gange mere, og heldigvis for lejere flytter den nye lov ansvaret for at betale gebyrer til ejerne, ikke lejerne.

Derudover forbyder loven også forhøjelser af gebyrer ud over det, der er annonceret, såsom at tvinge lejere til at betale udgifter til "la comunidad" fællesudgifter eller kommunale gebyrer.

Skattebøder for tomme lejligheder

Den nye boliglov vil give kommunerne mulighed for økonomisk at straffe ejere af boliger der står tomme eller ubeboede, for at tilskynde dem til at få udlejet eller solgt.

Denne bøde vil blive opkrævet gennem et tillæg på ejendomsskatten (IBI) på op til 150 procent. En ejendom vil blive betragtet som "permanent ubeboet", når den står tom "kontinuerligt og uden begrundet grund i en periode på mere end to år", forudsat at dens ejer har fire eller flere huse.

Hvis ejendommen har stået tom i to år, kan IBI-tillægget være op til 50 procent eller "op til 100 procent af nettoskattesatsen, når tomgangsperioden er større end tre år," står der i loven. Byråd kan forhøje tillæggene for udlejere, der ejer to eller flere tomme ejendomme i samme kommune.

Skattemæssige incitamenter

Dette er den eneste del af loven, der ikke træder i kraft fra den 18. maj, men i stedet vil gøre det fra den 1. januar 2024. Det nuværende system med skatteincitamenter vil forblive i kraft resten af dette år.

Fra 2024 og fremefter kan udlejere muligvis drage fordel af den nye boliglov gennem flere skattemæssige incitamenter. I øjeblikket kan udlejere trække 60 procent af det beløb, de opkræver til lejeren, fra deres personlige indkomstskat, men dette vil blive reduceret til 50 procent i områder, der anses for at være 'stressede'.

Men afhængigt af de lejepriser, som udlejere i ’stressede’ områder opkræver, kan disse fradrag næsten fordobles. Skattefradragene kan gå op til 90 procent, hvis ejeren sænker lejeprisen med mindst fem procent i forhold til den tidligere kontrakt; og op til 70 procent, hvis en ny bolig sættes på markedet og udlejes til en ung mellem 18 og 35 år, eller hvis den udlejes til den offentlige forvaltning.