Markedsrapport – tredje kvartal 2020

Indekset indikerer et year-on-year fald på 0,4 procent i gennemsnitspriser på færdigbyggede ejendomme (nye- og gensalgsboliger), hvilket giver en gennemsnitlig værdi på €1.361 per kvadratmeter. Det betyder en justering på 1,6 procent i forhold til første kvartal i 2020. Det er det kvartal, der anvendes til sammenligning, da det var inden konsekvenserne af undtagelsestilstanden og den efterfølgende nedlukning ændrede markedsdynamikkerne og markedsværdierne.

Data fra september antyder, at der er sket et yderligere fald over den seneste måned efter en ellers relativ stabil august måned. Efter en cyklus af vækst, så oplever flere og flere regioner for første gang negativ year-on-year prisændringer. Alle oplevede et fald i gennemsnitspriserne i forhold til første kvartal i år.

Gennemsnitligt faldt priserne year-on-year med 3,6 procent i Madrid, mens de til sammenligning faldt 5,8 procent i første kvartal i 2020. Barcelona oplevede en year-on-year justering på – 4,7 procent, tallet er  - 4,3 procent sammenlignet med første kvartal.

Ser vi på situationen regionalt, så oplevede La Rioja det største fald i året (- 6,6 procent), mens Extremadura registrerede det største fald (- 9 procent) i forhold til begyndelsen på året.

De gennemsnitlige priser for hele Spanien i tredje kvartal var 13,7 procent højere end minimumsværdien efter den seneste økonomiske krise og 33,5 procent mindre end den højeste pris, der blev registreret under det første årti i dette århundrede.

Regioner

I year-on-year termer, så oplevede samtlige regioner på nær Balearerne, De Kanariske Øer og Asturien et fald. La Rioja, Extremadura, Andalusien og Aragon faldt med mere end 5 procent.

Når vi sammenligner med første kvartal i år, så oplevede 11 regioner et større fald, og i særdeleshed Extremadura, Aragon og Castilla y Leon, hvor prisfaldet var over 8 procent.  Endnu engang viste Asturien, De Kanariske Øer og Balearerne (såvel som Castilla-La Mancha) sig mere modstandsdygtige og registrerede fald i priserne på mindre end 4 procent i forhold til det første kvartal.

Provinserne

13 provinser fastholder en højere gennemsnitsværdi end for et år siden (ingen med stigning på mere end 5 procent). Blandt resten, så faldt Soria, Cuenca, Ávila, Teruel, Almeria og Granada med mere end 8 procent.

Sammenlignet med tallene for første kvartal i 2020, så var det kun Lugo og Lleida, der oplevede små prisstigninger, mens priserne i Cuenca, Teruel, Valladolid og Ávila alle faldt med mere end 10 procent.

De højeste priser i provinserne var i Guipúzcoa (€2.427 per m2), Madrid (€2.235 per m2), Balearerne (€2.212 per m2) og Barcelona (€2.073 per m2). De laveste var i Cuenca (€606 per m2), Ciudad Real (€628 per m2) og Teruel (€638 per m2).

Hovedstæder i provinserne

Værdierne i den indsamlede data for hovedstæderne i provinserne viser i nogle tilfælde markante ændringer. Bortset fra dette, og som det ofte er tilfældet med regioner og provinser, så var størstedelen af year-on-year prisændringerne negative, og justeringerne i forhold til første kvartal i år var endnu mere generelle. Ourense, Zamora og Teruel skiller sig ud med et tocifret prisfald for begge perioder.

De højeste kvadratmeterpriser var i San Sebastián (€3.511 per m2), Barcelona (€3.190 per m2) og Madrid (€2.856 per m2), efterfulgt af Bilbao, Palma de Mallorca og Cádiz (over €2.000 per m2). I den modsatte ende og væsentligt under €900 per m2 finder vi Lugo, Ávila, Zamora, Teruel, Cuenca, Ourense og Castellón.

Distrikterne i de fem største byer

Prisjusteringerne, både year-on-year og de halvårlige, var tydelige i mange distrikter i Madrid, Barcelona og Zaragoza såvel som i forstæder i Sevilla og Valencia.

De dyreste distrikter i Madrid og Barcelona, og med kvadratmeterpriser på over €4.000, var Salamanca, Chamberí, Chamartín, Centro og Retiro (i Madrid), og Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts og Eixample (i Barcelona).

Gennemsnitlig afdrag og månedlige tilbagebetalinger

Spanske husstande lægger i gennemsnit 20,5 procent af deres families indkomst til side til det første år af afdraget. Ifølge tal fra det spanske institut for statistik (INE på spansk), så var det gennemsnitlige huslån i Spanien €128.169 i andet kvartal af 2020 (senest tilgængelige data). Det gennemsnitlige afdrag i huset per måned lå på €589.

Ifølge statistikkerne fra INE for første kvartal i år på de gennemsnitlige lån i de spanske provinser, så var Balearerne og Malaga de provinser med den højeste økonomiske forpligtigelse (omtrent 25 procent). I den anden og mere drastiske ende af skalaen var det i Soria, Castellón, Huelva, Ciudad Real, Palencia og Lleida under 15 procent.

I Madrid og Barcelona nåede nettofinansieringsforpligtigelsen op på henholdsvis 19,2 procent og 23 procent. I Madrid var raten i distrikterne i Salamanca, det samme som i Barcelona i distrikterne Sarriá-Sant Gervasi og Ciutat Vella.

De højeste månedlige afdrag var i Barcelona-provinsen (€853) efterfulgt af Balearerne (€842) og Madrid (€745), og de var dermed langt foran de gennemsnitlige betalinger i Lugo (€347), Caceres (€336), Cuenca (€346), Ciudad Real (€348) og Ávila (€353).

Bruttoafkast ved leje
Bruttoafkastet ved leje var omtrent 4,5 procent i Madrid, Valencia, Zaragoza og Sevilla, mens det var 4 procent i Barcelona.

Det gennemsnitlige lejeafkast i distrikterne i ovennævnte byer var ikke markant anderledes, selvom den nuværende markedssituation kan medføre ændringer i fremtiden.

Se, den fulde rapport her:

https://www.tinsa.es/wp-content/uploads/informes/2020/IMIE%203T2020_%20ENG.pdf