Markedsanalyse: Hvad venter der det spanske boligmarked i 2023?

Der forventes færre salg, stigende huslejer og mere realkreditindsats.

CaixaBank Research forventer et kraftigt fald i salget, tre nye renteforhøjelser og flere huslejestigninger.

CaixaBank har sat tal på det scenarie, som boligmarkedet står over for i 2023. Ifølge bankens analyseafdeling vil de kommende måneder blive vanskelige for ejendomssektoren på grund af virkningen af den økonomiske afmatning, stigningen i priserne, renterne og den stadig høje inflation i familiernes købekraft.

Generelt vurderer CaixaBank Research, at salget i år vil falde med mere end 25 %, at boligpriserne vil tilpasse sig moderat, og at realkreditindsatsen vil forværres. Den forudser også et lille fald i byggeomkostningerne, flere stigninger i lejeboligindtægter og tre nye rentestigninger fra Den Europæiske Centralbank (ECB), som har plads til at øge et ekstra point.

Stort fald i salget

Salget af boliger var i 2022 det bedste resultat i de sidste 15 år, men i år er prognosen, at vi vil registrere et fald tæt på 25%.

I en nylig rapport om ejendomssektoren udtaler enhedens forskningstjeneste, at ”vi siger farvel til 2022, hvor efterspørgslen efter boliger oversteg alle forventninger. Antallet af køb og salg var allerede vokset kraftigt siden andet halvår af 2021, hovedsageligt på grund af ændringen i præferencer vedrørende bolig forårsaget af pandemien, men den nævnte vækst intensiveredes i første halvår af 2022 på grund af mange faktorer såsom positiv energi i markedet generelt, køb og salg for at leje/udleje, realkreditlån til en mere fordelagtig fast rente, udsigten til at ECB ville hæve renten i 2023 for at håndtere den løbske inflation”.

Men som CaixaBank Research, forklarede under EFIMAD kongressen, vil salget i 2023 og 2024 blot rykke tættere på det historiske gennemsnit end sidste års niveauer.

Konkret har det sat antallet af boligsalg i Spanien på 480.000 i 2023 og volumen til lidt over 500.000 i 2024. For i år er prognosen, at mængden af transaktioner vil falde med tæt på 25 % (i 2022 registreres det 649.494 enheder i registrene ifølge INE), selvom det vil forblive over det historiske gennemsnit (450.000 enheder).

Moderat boligprisjustering

Hvad angår priser, mener analysetjenesten, at der vil ske en tilpasning, selvom den ikke når op på det korrektionsniveau, som lande som Canada, New Zealand eller Sverige oplever, hvor markedet var overophedet.

Huspriserne i disse lande har justeret sig siden midten af sidste år, og fra de seneste topniveauer er de i Sverige faldet med omkring 12 %; i USA omkring 5 % og i Storbritannien omkring 4 %.

I tilfældet med hjemmemarkedet er "prisen begyndt at vise tegn på moderation", og man mener, at "tilpasningen vil være begrænset. I Spanien er der ikke akkumuleret ubalancer i den ekspansive cyklus 2014-2022, der ville føre til en store fald i boligsektoren”.

Stigning i realkreditindsatsen

Seniorøkonomen i CaixaBank Research har også udtalt, at familiernes teoretiske realkreditindsats (det vil sige den procentdel af indkomsten, som en husstand skal afsætte for at betale lånet) vil stige kraftigt i de kommende måneder. Den ligger i øjeblikket på 33,6 %, lidt over det niveau, som eksperter anbefaler, selvom det kan nå 38 % i første halvdel af året, niveauer, der ikke er set siden slutningen af 2011, ifølge Bank of Spains historiske serie.

Den gang spåede man at den ville falde på grund af faldet i boligpriserne og en forbedring i familieindkomsten takket være lønstigninger og bedre inflation. Alligevel kan indsatsraten ved udgangen af 2024 være omkring 34,8 % (mere end et point over det nuværende niveau).

Højere lejeindtægter

En anden af de prognoser, som der peges på, er nye stigninger i lejepriserne i Spanien.

På trods af at prisen allerede er på maksimum, forudser CaixaBank Research en gennemsnitlig stigning på 2,8 % i år. I tilfælde af nye lejemål (projektsalg/nybyg) er den forventede stigning meget højere og kan være tæt på 7,7 %.

Derudover advares der om, at udbuddet af nye lejeboliger fortsat vil ligge et godt stykke under efterspørgslen. "Presset på efterspørgselssiden kan blive endnu højere end de seneste år, i det omfang rentestigningen vanskeliggør adgangen til boligejerskab og fører en større del af befolkningen ud på lejemarkedet Selvom udbuddet af lejeboliger forventes at stige på mellemlang sigt, understøttet af investorernes interesse for dette segment (sambo, bygget til leje osv.), vil det muligvis være utilstrækkeligt til at dække den stigende efterspørgsel”, understreger han styrelsens sektorrapport.

Tre nye renteforhøjelser

Hvad analysetjenesten også tager for givet er, at renten endnu ikke har toppet i euroområdet, da inflationen fortsat er meget høj, inklusive kerneinflationen. Den Europæiske Centralbank (ECB) kan stadig hæve renten med et point", med en stigning på 50 basispoint i marts og yderligere to på 25 basispoint hver.

De er således overbeviste om, at prisen på penge snart vil nå 4 % sammenlignet med loftet på 5 %, som de forudser for den amerikanske centralbank, i overensstemmelse med, hvad konsensus forudser (hvilket taler om en maksimal sats på 5,25 % i den første verdensmagt).

"Markedet diskonterer allerede rentenedsættelser i USA i 2024, men euro området er længere bagud. Vi er i en restriktiv zone, hvilket burde afkøle efterspørgslen, men centralbankerne bliver nødt til at opretholde restriktive renter i et stykke tid," påpeges det.

Stabilitet i produktionen af nye boliger

Med hensyn til produktion (opførelse) af nye boliger, vil den nuværende tendens fortsætte i de kommende år, hvilket betyder en udvikling på omkring 100.000 enheder om året, et godt stykke under de 200.000 nye boliger, der vil blive skabt i 2023, ifølge INE, og af de 220.000 i 2024.

De kommuner, hvor der er større ubalance mellem udbud og efterspørgsel, er dem, der lider under et større demografisk pres, såsom Madrid, Barcelona og deres storbyområder. "Byggeriet ligger godt, for det bygges, hvor der er efterspørgsel, men det er utilstrækkeligt".

Fald i byggeomkostninger

En anden vigtig oplysning for ejendomssektoren er, at byggeomkostningerne vil falde i år, om end kun en smule. Ifølge data fra undersøgelsesorganet er omkostningerne mellem midten af 2022 og januar 2023 blevet reduceret med 22%, og "udgifterne til boligbyggeri i Spanien kan reduceres med 3% i år." På trods af faldet vil omkostningerne ved udgangen af dette år stadig være 15 % over det præ-pandemiske niveau.

"Den gode nyhed er, at de ikke går længere, men det ser ikke ud til, at de bliver rettet," påpeger seniorøkonomen i CaixaBank Research.

BoligUdland mener

Der er ikke tvivl om at efterspørgslen generelt set er faldet, men vi ser stadig stigende priser ved de populære kystområder langs hele den spanske middelhavskyst. Efterspørgslen er stadig langt større end udbuddet i de områder vi primært sælger boliger og det vil fortsætte i 2023. Vi ser desuden en mærkbar stigning i købekraften og sælger flere dyre boliger end nogensinde før. Vi kan bruge tallene og markedssituationen til at forhandle endnu bedre pris på plads, for vores danske kunder.

Så rådet herfra er stadig at slå til når lysten, muligheden og økonomien er til det. Don’t wait to buy real estate – buy real estate and wait!