Hvorfor falder ejendomspriserne i Spanien ikke som andre steder i Europa?

Hvorfor falder ejendomspriserne i Spanien ikke som andre steder i Europa?

Efterhånden som huspriserne falder i Storbritannien, Tyskland og adskillige andre europæiske lande, går Spaniens ejendomsmarked mod tendensen.

Ejendomspriserne i store dele af Europa falder. Prisen på boliger i Storbritannien er f.eks. faldet med det højeste niveau i 14 år. I Tyskland har boligpriserne registreret det største fald fra år til år siden 2000. Det østrigske boligmarked oplever også en stor nedtur, ejendomspriserne i Danmark er også faldet med 7,6 procent, og i Sverige er de faldet med 6,8 procent.

Ifølge Eurostat-data citeret i den spanske presse indikerede prisdata for andet kvartal af 2023 et fald på 1,7 procent år-til-år i boligpriserne i de europæiske nabolande, men Spanien har modvirket denne tendens med en stigning på 3,7 procent. .

Prisen på boliger i Spanien steg med 2,1 procent i september, mens gennemsnittet af eurolandene knap voksede med 0,1 procent. I alt registrerede ni EU-lande lavere priser i andet kvartal af 2023 end året før.

I Spanien steg ejendomspriserne med mere end 6 procent i første halvår, og markedet har oplevet ni kvartaler i træk med stigninger på mere end 3 procent.

Alligevel har ejendomseksperter peget på noget af et paradoks på det spanske marked: at disse konsekvente prisstigninger kommer midt i faldende salgstal generelt.

Så hvorfor går Spanien imod den europæiske trend?

Forsyningsmangel

Kort fortalt så er knaphed på udbuddet den vigtigste drivkræft bag prisstigningerne i Spanien. På trods af at rentestigningen på nogle måder har hærdet adgangen til ejendomsmarkedet og reduceret en del af efterspørgslen, er udbuddet stadig utilstrækkeligt for dem, der ønsker at købe. "Udbuddet er vokset for langsomt i flere år, da det ser ud til at holde trit med efterspørgslen," påpeger ING Economics.

Prisstigningerne, kombineret med stigende realkreditrenter, har haft direkte indflydelse på indgåelsen af realkreditlån i Spanien (ned -18,8 procent) og salget af boliger (ned -10,5 procent), som begge har været faldende i seks måneder, iflg. til data fra Spaniens Nationale Statistikinstitut (INE). Disse fald er dog svagere end i andre lande, og antallet af personer, der køber bolig i Spanien kontant, er steget.

Udenlandske købere

Mange af disse kontantkøb foretages af udlændinge. En tilstrømning af post-pandemiske udenlandske købere på det spanske marked har også tilføjet yderligere pres på efterspørgslen og fået priserne til at stige. Dette gælder især i de traditionelle turistområder, der er populære blandt udlændinge, nemlig kystområderne i Middelhavet, De Baleariske Øer og De Kanariske Øer.

Med udgangspunkt i gunstige visumregler har nye data vist, at antallet af især amerikanere, der kommer til Spanien og køber ejendom, er steget med næsten 37 procent.

Udlændinge spiller også en anden rolle: Brugen af turistudlejning, som også puster priserne op. Post-pandemien, det stærke opsving i den spanske turistindustri, har fået mange boligejere til at leje deres hjem ud som turistindkvartering, hvilket forværrer udbudsmanglen på markedet ved at reducere den langsigtede boligmasse.

Europæiske bobler

Mange eksperter, der kigger på tværs af Europa, peger også på selvkorrigerende ejendomsbobler i andre europæiske byer, som ikke er relevante for det spanske marked. José María Basáñez, formand for taksator Tecnitasa, er enig og siger "boligprisen i flere europæiske lande er ved at korrigere nedad, især i de lande, hvor den steg mest i de seneste år, og hvor den var på et meget højere niveau end i Spanien."

Enkelt sagt betyder det, at ejendomspriserne i mange andre europæiske lande voksede betydeligt efter opsvinget efter finanskrisen (meget mere end i Spanien) og skabte lokale ejendomsbobler. Det er normalt, at de nu ville korrigere sig selv, især forstærket af et større økonomisk pres.

Stigende antal husstande

Eksperter pegede også på, at nettohusholdningsvæksten i Spanien, delvist på grund af immigration, langt overstiger nettoudbudsvæksten, hvilket forværrer mangel på boligmasse og lægger yderligere opadgående pres på boligpriserne.

Spansk økonomi

Spaniens relativt stærke økonomiske resultater har også spillet en rolle i prisstigningerne, hvor økonomisk vækst der ligger over niveauet ift. mange andre europæiske lande, har styrket ejendomsmarkedet. Prognoser fra Bank of Spain forudsiger, at den spanske økonomi vil vokse med 2,3 procent i 2023 sammenlignet med en gennemsnitlig vækst på 0,5 procent i hele eurozonen.

Pandemipriser

Priserne holdt sig stort set stabile i Spanien under pandemien. Det spanske marked blev ikke  "overophedet" under pandemien, hvilket sandsynligvis har bidraget til en mere beskeden afmatning sammenlignet med lande, hvor markedet var mere oppustet i denne periode.

ECB anslår, at ”vurderingspriserne” på det spanske ejendomsmarked er 10,3 procent lavere end i de fleste andre økonomier i eurozonen hvor gennemsnittet er på 12,8 procent. I tilfældet med Holland er overvurderingsvurderingen 19,8 procent i Tyskland, 14,8 procent. Ligesom med selvkorrektionen af prisinflationen, har det spanske ejendomsmarked færre prisstigninger at tilpasse sig.

Kilde: thelocal