Hvordan værdiansætter du en ejendom i et marked uden handler?

Spaniens Nationalbank har udsendt nye retningslinjer for ejendomsværdiansættelse i et marked uden handler.

Så hvordan værdiansætter du en ejendom i et marked uden handler? Det vil potentielle købere og sælgere gerne vide, men det er også et problem for vurderingsvirksomheder i Spanien, nu hvor coronavirus har lammet det spanske boligmarked og dermed tvunget Spaniens Nationalbank til at udstede vejledninger til ejendomsværdiansættelse i et usundt miljø.

Det spanske ejendomsmarked er i bedste tilfælde uigennemsigtigt, fordi det altid er vanskeligt at få pålidelige oplysninger om pris baseret på aktuelle salg. I en tid som denne, hvor der næsten ikke sælges ejendomme grundet Covid-19 pandemien, er muligheden for at sammenligne priser helt forsvundet, og det gør kun markedet endnu mere uigennemsigtigt end tidligere. Når det drejer sig om værdien af ejendomme, så er alle i vildrede, og mange andre ejendomsmarkeder rundt om i verden lider under det samme problem.

Det er derfor, at Spaniens Nationalbank har udstedt nye vejledninger for ejendomsværdiansættelse under Covid-19.

I et notat sent til Spaniens to største vurderingsorganisationer, AEV og Atasa, pointerer det spanske banktilsyn, ”at i den nuværende situation, hvor handler stort set er forsvundet, så er der ikke nogen tilsvarende måde at sammenligne priser på, der afspejler den aktuelle situation.” Det betyder, at værdiansættelser baseret på sammenlignelige priser i markedet ikke er mulige i øjeblikket.

Spaniens Nationalbank anbefaler vurderingsfirmaer at benytte sig af ”alternative metoder, hvis muligt, eller helt at afstå fra at komme med en vurdering.”

Der er dog andre måder at vurdere en ejendom på, for eksempel ved at benytte sig af en diskonteret pengestrøm baseret på den aktuelle eller formodede lejeindtægt.

Uanset hvilken metode, der anvendes, så foreslår Spaniens Nationalbank, at de der værdiansætter ejendommene, inkluderer ”en specifik advarsel, der gør opmærksom på den ekstraordinære situation, vi befinder os i,” hvor der advares om, ”at indtil markedet igen  kommer i gang, så vil værdiansættelser bære præg af en høj grad af usikkerhed.”

Vurderinger af realkreditlån er også påvirket, selvom den lange løbetid på disse lån betyder, at det kan tage længere tid, før det kan aflæses. Når det er sagt, så advarer bankerne om, ”at på nuværende tidspunkt, så er det svært at foretage en troværdig vurdering af tidsperioden, og hvordan priserne vil udvikle sig.”

Ejendomsvurderinger fra RICS Chartered Surveyors i Spanien

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) er ofte de første, som udenlandske ejere eller købere går til, når de søger en vurdering af deres spanske ejendom, ikke mindst fordi deres service kommer med et international godkendt stempel, og så foregår det på engelsk.

Ifølge Survey Spain network of chartered surveyors, ”så har udbruddet af coronavirus (Covid-19) påkrævet, at alle RICS Chartered Surveyors værdiansættelser indtil videre er underlagt en væsentlig usikkerhed i forhold til værdiansættelsen. Det er her vigtigt at notere sig, at usikkerheden skyldes markedet og ikke vurderingen.”

I tråd med retningslinjerne fra Spaniens nationalbank benytter Survey Spain også mere alternative vurderingsmetoder, når det er relevant i det nuværende marked. ”Hos Survey Spain vil vi hovedsagligt levere vores værdiansættelser baseret på justerede salgspriser og på de aftalte salgspriser. ”Vi vurderer, at disse kilder afspejler det nuværende marked mere præcist, end hvis vi skulle stole på historiske sammenligninger eller registrerede salg, hvor informationen altid halser efter markedet.” Der er stadig en efterspørgsel for værdiansættelser, selvom salget i øjeblikket er sat mere eller mindre på pause.

Det spanske boligmarked vil begynde at komme tilbage i omdrejninger på et eller andet tidspunkt i løbet af i år, formentlig som et resultat af den efterspørgsel, der vil komme indenlands samt fra de folk, der ønsker en feriebolig og kan se muligheder for at gøre en god handel. Det bliver interessant at se, på hvilket prisniveau, markedet genopstår. Ifølge property market pulse, der udgives af Real Estate Business School, og som er blevet citeret i den spanske finanspresse, så forventes det, at huspriser vil falde mellem 20 og 44 procent i Spanien. Det skal dog tilføjes, at de primære områder, hvor de fleste udlændinge køber boliger, ikke vil blive påvirket i samme grad. Boliger i de primære områder vil højest falde 10-15 procent i værdi på den korte bane.

Coronavirus sætter sit præg på store dele af vores liv, og ejendomsvurderinger har altså heller ikke undsluppet Covid-19 pandemien.