Euribor slutter januar på 3,6% og de første reduktioner af realkreditlån er på vej.

12-måneders Euribor har startet året med fald og bringer de første reduktioner i realkreditlån med sig.

Referenceindikatoren for størstedelen af lån med variabel rente i Spanien har lukket januar med et månedligt gennemsnit på 3,609 %, så den har allerede haft tre uafbrudt måneders fald, efter at have sluttet oktober 2023 på 4,16 % - det højeste niveau siden november 2008.

Efter dette seneste månedlige fald er Euribor under de niveauer, den registrerede for seks måneder siden (da den lå på 4,149%), selvom den fortsat er højere end for et år siden (i januar 2023 var den på 3,337%). Faktisk er januar-niveauet det laveste i 11 måneder.

Det betyder, at de realkreditlån, der har en halvårlig gennemgang, vil opleve en reduktion i den månedlige ydelse, selvom den nævnte besparelse ikke vil realiseres, hvis betingelserne revideres årligt.

I de halvårlige gennemgange kunne besparelsen overstige 40 euro om måneden. På den anden side vil de årlige gennemgange medføre en stigning på omkring 24 euro om måneden for et variabelt realkreditlån på 150.000 euro underskrevet i 30 år og med en forskel på 0,99% + Euribor. I de fleste tilfælde vil stigningen i afdrag dog være lavere, da denne simulering tager højde for hele realkreditlånets kapital og hele løbetiden, der skal overholdes.

Lad os huske, at amortiseringssystemet, der anvendes i Spanien, indebærer betaling af højere renter i løbet af de første år af lånets løbetid, så de lån, der allerede har været i betalingsproces i årevis, vil stå over for mere moderate stigninger.

Nedsættelser af realkreditlån stiger i foråret

Som vi og flere andre eksperter tidligere forudsagde, vil Euribor gradvist sænke priserne på variable realkreditlån. Og hvis scenariet ikke ændrer sig drastisk, tyder alt på, at faldet også kommer til foråret for dem, der har en årlig gennemgang. En besparelse, der vil stige, som året skrider frem.

I sin seneste rapport om den finansielle situation for husholdninger og virksomheder betragter Bank of Spain transmissionen af rentestigninger til økonomien som afgjort og påpeger, at familier og virksomheder vil begynde at mærke et fald i omkostningerne på gæld, inklusive prioritetslån.

"Med de nuværende markedsforventninger til rentesatserne ville revisionerne blive nedadgående i marts 2024 for årlige revisionskontrakter knyttet til 12-måneders Euribor.  Reduktioner, vil være større end 150 basispoint for de opdateringer, der finder sted i den sidste del af 2024", fastslår Bank of Spain. Og de påpeger, at "mellem december 2023 og marts 2024 vil 7% af den udestående saldo af variabelt forrentede realkreditlån (næsten 70 % af alle realkreditlån i Spanien) se deres omkostninger stige med 100 basispoint eller mere, mens "10 % af realkreditlån ville se fald på mindst 50 basispoint."

Eksperter forventer dog, at den helt store forandring kommer i andet semester.

”Påvirkningen skal være positiv, især på 12-måneders Euribor, mens vi på kortere sigt formentlig ikke vil se et væsentligt fald, før ECB's referencerentenedsættelser bliver til virkelighed. For dem, der har et variabelt realkreditlån, der starter i april, vil de begynde at mærke virkningerne af dette fald i Euribor, og dem, der har gennemgangen i anden del af året, vil se deres månedlige betalinger falde med en procentdel.

For dem, der er på udkig efter bolig, er det også godt nyt, da vi allerede i starten af året har set, hvordan størstedelen af pengeinstitutterne har nedjusteret deres realkreditudbud, en tendens, som vi håber vil konsolidere sig, som året skrider frem.

På samme måde påpeger Association of Financial Users (ASUFIN), at faldet i afdrag på realkreditlån "vil være mere intense, som året skrider frem, især i månederne juli og september", hvor Euribor var over 4%. Ifølge dens prognoser kan Euribor være omkring 3,3 % i marts (sammenlignet med 3,647 % i marts 2023) og falde til 3 % i juni, hvor renterne forventes at begynde at falde.

Den spanske realkreditforening (AHE), tilslutter sig denne prognose og forklarer, at pantelån, der revideres halvårligt, og som skal gennemgås nu, allerede kan opleve et fald i betalingen i begyndelsen af dette år, men for dem, der revideres årligt, vil det først ske i april eller maj under hensyntagen til, at lånet vil blive opdateret halvårligt eller årligt i henhold til referenceværdien af indekset en eller to måneder før revisionsperioden.

En stabil Euribor indtil ECB sænker renten

Med hensyn til, hvordan Euribor vil udvikle sig i de kommende måneder, er konsensus forsigtig og forudser ikke større ændringer opad. Vendepunktet vil komme med det første rentefald udført af Den Europæiske Centralbank (ECB), som i øjeblikket forbliver på 4,5%, selvom der stadig er tvivl om, hvornår denne beslutning kommer. Nogle analytikere og økonomer hælder til april, mens andre tror mere på på juni.

Det, der tilsyneladende er enighed om, er, at reduktionen i pengeprisen vil forårsage et hurtigere fald i Euribor, end den har oplevet for nylig, på samme måde, som den steg betydeligt i løbet af cyklussen af 10 på hinanden følgende stigninger, som af ”The Euro Guardian” blev gennemført mellem juli 2022 og september 2023.

Faktisk vurderer flere eksperter, at når ECB begynder at sænke renten, vil Euribor falde hurtigere, end den allerede gør, på samme måde som den steg betydeligt, da stigningerne begyndte.

Sparekassefonden (Funcas) og CaixaBank anslår, at 12-måneders Euribor ved årets udgang vil være omkring 3%, omkring seks tiendedele under det nuværende niveau, mens Bankinter mener, at den vil falde mindre indtil udgangen af 2024 til tæt på 3,25 % og nå 2,75 % i 2025. Association of Financial Users (ASUFIN) forudser et hurtigere fald, med en Euribor tæt på 3% allere midt på året.

Indtil videre har 12-måneders Euribor i det mindste bevæget sig under 3,6 % i dagskursen i de sidste fire sessioner; det vil sige efter det sidste møde i Den Europæiske Centralbank. Den sidste dag i januar forblev den på 3,572%.

Konklusion: Som bolig-udland.dk har forudsagt igennem de sidste 6 måneder er udviklingen vendt og vi kan se frem imod både faldende renter og realkreditter i løbet af 2024 – til glæde for både boligsælgere og boligkøbere.

Kontakt os for en analyse og en snak om jeres muligheder for realkredit i Spanien.

Vi har over 20 års erfaring på det spanske ejendomsmarked og samarbejder tæt med alle de største spanske banker samt med danske Nykredit International, der er spcialister på realkreditfinanciering i Spanien.