Analyse af ejendomsmarkedet i 2023 samt hvad der forventes af 2024.

2023 vil ende med en modstridende balance på ejendomsmarkedet. Realkreditlån falder, salget stagnerer mens priserne fortsætter med at stige! Dette kan synes mærkeligt, men priserne bliver drevet af en stadig større efterspørgsel og et faldende udbud.

Den nye boliglov har ikke opfyldt de mål, regeringen havde planlagt, og den har haft en ødelæggende modsat effekt: den søgte at løse lejeproblemet men har i stedet gjort det endnu sværere at være lejer. Den nye regulering har sænket udbuddet, og priserne er fortsat med at stige kraftigt. Desuden har det genereret et betydeligt skift fra permanent udlejning til sæsonudlejning der gør det endnu sværere for familier at få adgang til boliger, især dem med mindreårige. Med det nuværende politiske miljø er det ikke til at forudse om disse tendenser vil ændre sig i 2024.

Huspriser

De prisfald, som mange varslede for i år, er ikke kommet, tværtimod er prisen på boliger i Spanien steget med 7 % i gennemsnit over det seneste år.

På nogle meget dynamiske markeder som Madrid eller Barcelona havde priserne allerede nået meget høje niveauer, hvilket får deres stigninger til at være mere moderate og tættere på inflationen.

Den opadgående tendens har været meget mere markant i Middelhavsområdet og på de Baleariske Øer. Denne opadgående tendens er uden tvivl drevet af en international efterspørgsel og en høj købekraft.

I provinserne Alicante og Palma de Mallorca steg prisen med 15 %, mens den forblev på 14 % i Valencia og 13 % i Malaga. Med stor efterspørgsel efter kystnære boliger og et faldende udbud vil prisspændingerne fortsætte med at stige i 2024 på de mest efterspurgte markeder, mens vi inde i landet meget vel vil se en stabilisering eller et mindre fald i priserne til næste år.

Boligsalget

2023 lukker lidt under 600.000 solgte boliger, hvilket vil betyde et meget markant fald i salget på mellem 8% og 10% ift. året før.

Alligevel var salgstallene i de første tre kvartaler høje og lå 19% over de første 9 måneder af året 2019 og på samme niveau som det antal der blev solgt i 2017. 2023 er målt på antal solgte boliger stadig er et af de bedste år hvis vi kigger tilbage på i de seneste 15 år.

I 2024 er det mest sandsynligt, at vi vil fortsætte udviklingen fra 2023 med lavt stigende priser på boliger ved de populære områder langs kysterne, hvor der er størst efterspørgsel.

Dog er det muligt, at vi i løbet af det næste år vil opleve at mange at de købere der har holdt på pengene i 2023 i forhåbning om et prisfald, der ikke er indtruffet, vil blive aktive og købe inden priserne stiger yderligere. Dette kan øge spændingen i markedet og presse priserne op hurtigere end forventet.

Realkreditlån

Antallet af underskrevne realkreditlån har lidt et markant fald og forventes at lukke 2023 med et fald på mere end 25% år-til-år. Grunden til dette skal primært findes i de stigende renter der har gjort det dyrere at låne penge til køb af bolig.

Trods stigningen i finansieringsomkostningerne har bankerne ikke opgivet modet og fortsætter med at konkurrere indbyrdes om at tilbyde de mest konkurrencedygtige realkreditlån overfor de kunder, der opfylder kriterierne.

I 2024 håber og tror vi at denne konkurrence fortsætter bankerne imellem, og vi tror på at vi vil se en negativ renteudvikling i form af faldende renter i løbet første og andet kvartal. Vi tror på at bankerne til stadighed vil være restriktive i deres udlånspolitik hvilket er godt for markedet som helhed, på den lange bane.

Euribor

ECB's seneste beslutninger på renten har gjort det meget vanskeligt at forudsige adfærden for den 12-måneders Euribor. Selvom der er en generel tendens, der allerede går på at sænke renterne, forudser vi, at det vil ske på mellemlang sigt. Vi kan godt se en ny stigning i den første del af året inden markedet igen begynder at tilpasse sig.

Indekset har de seneste uger oplevet en pause i stigningerne og endda nogle små fald, men det betyder ikke nødvendigvis, at vi står over for et trendskifte. Markedet har stadig for mange usikkerhedsmomenter, der ikke understøtter et forestående fald i indekset. Herunder skal nævnes inflationen som stadig på relativt høje niveauer, den geopolitiske situation, vinterens ankomst og den deraf følgende stigning i energiefterspørgslen, lønstigninger eller foranstaltningerne fra de forskellige regeringer for at modvirke effekten af inflation.

Konklusion

Vi (bolig-udland.dk) mener på baggrund af ovenstående at det kun kan anbefales at investerer i bolig i Spanien så snart muligheden er der. Finder man en bolig der har alt det man drømmer om, så slå til. Sælgerne er forhandlingsvillige (ellers skal vi nok få dem til forhandlingsbordet!) og der blev i 2023 givet et gennemsnitligt afslag på 8% ift. den udbudte salgspris. Nogle gange helt op til 15% for et hurtigt salg!

Dog er det tvingende nødvendigt, som køber at have finansieringen 100% klar, så der kan afgives bud med det samme, når drømmeboligen er fundet. Hvis ikke er der meget stor sandsynlighed for at den vil blive solgt til anden side, da køberne står i kø på de attraktive boliger. Få en snak med jeres egen bank hvis der er mulighed for lån i friværdi samt med vores gode partner Nykredit International (der har specialiseret sig i realkreditlån i Spanien) tidligt i processen og tag også gerne et tilbud fra en spansk bank så pris og produkt kan sammenlignes og holdes op mod hinanden.

Skrevet af,
Christian Boesen
Indehaver/ Direktør
Bolig-Udland.dk - Spanien Specialisten