8 tips til at købe nybygget ejendom i Spanien.

Spanien har i løbet af de sidste otte år oplevet i et gigantisk ejendomsboom, hvor især nybyggede boliger har oplevet kæmpe efterspørgsel og deraf følgende prisstigninger. Dette har tiltrukket endnu flere købere ind på markedet, hvilket igen har drevet ejendomspriserne endnu højere!

Her giver vi nogle tips om de grundlæggende fejl, som du som køber bør undgå ved køb af nybyggeri i Spanien. Bemærk venligst, at vi kun lister de mest almindelige fejl og mangler nedenfor.

     1. Brug en kvalificeret API-registreret ejendomsmægler og en lokal advokat.

Selvom det er muligt at købe en ejendom i Spanien, uden brug af hverken en ejendomsmægler eller en advokat, ville det være meget uklogt at gøre det. At købe et hus er en af de største investeringer, de fleste mennesker foretager i deres liv. Så hvorfor tage risikoen ved ikke at få ordentlig juridisk rådgivning?

Kun en kvalificeret og registreret (API) ejendomsmægler og en advokat kan give dig korrekt juridisk rådgivning i Spanien. Pas på ”cowboy” mæglere og advokater, der udgiver sig for at være noget de ikke er. Den gyldne regel er altid at spørge en ejendomsmægler eller en advokat i Spanien om hans registreringsnummer (número de colegiado). Kun registrerede ejendomsmæglere og advokater har en erhvervsansvarsforsikring i tilfælde af uagtsomhed eller fejl. Advokat- og ejendomsmæglersalærer er i øvrigt fradragsberettigede - hvilket betyder, at du betaler mindre skat ved salg.

     2. Grund registreret under en bygherres navn.

I den sidste ejendomsboble var det ofte tilfældet, at bygherrer/udviklere markedsførte og solgte på hele bebyggelser uden selv at eje grunden. Det er overflødigt at sige, at dette førte til enorme juridiske problemer efterfølgende.

Man bør aldrig købe off-plan på en grund, der ikke er registreret under en udviklers navn. Der er alt for mange risici forbundet hermed og det er ikke værd at gamble med dine hårdt tjente penge.

Dette er et de tjeklistepunkter, som din advokat gør som en del af sin due diligence.

     3. Byggetilladelse

Den grundlæggende anbefaling er ikke at underskrive en reservationskontrakt eller en privat købskontrakt (PPC), medmindre ejendommen er udstedt med en byggetilladelse. Du bør kategorisk ikke købe en ejendom, der mangler byggetilladelse, det er kun sund fornuft.

Den grundlæggende anbefaling er ikke at underskrive en reservationskontrakt eller en privat købskontrakt (PPC), medmindre ejendommen er udstedt med en byggetilladelse. Du bør kategorisk ikke købe en ejendom, der mangler byggetilladelse, det er kun sund fornuft.

      4. Bankgarantier

Når din advokat har kontrolleret, at grunden er under bygherrens navn, og der er udstedt en gyldig byggetilladelse, er det tid til at underskrive reservationskontrakten.

De rater, der betales, mens ejendommen bygges, kan garanteres ved hjælp af en såkaldt "bankgaranti"

Bankgarantier er et juridisk værktøj, der er udviklet til at sikre foreløbige indskud fra potentielle off-plan købere, hvis deres ejendom ikke bliver leveret til tiden, eller deres udviklere indgiver indlevering til administration. Enhver betaling til ejendommen, inklusive det første depositum, er sikret med en bankgaranti.

En bankgaranti er af afgørende betydning, idet den fungerer som et sikkerhedsnet, der sikrer en købers fasebetalinger, hvis en bygherre undlader at færdiggøre ejendommen i tide eller slet ikke.

     5. Licens for første besættelse

En License of First Occupancy (også kendt som LFO, Habitation License eller Certificate of Habitation og på spansk, Licencia de Primera Ocupación eller Cédula de Habitabilidad) er et certifikat udstedt af et rådhus, der bekræfter, at en nybygget ejendom fuldt ud overholder alle planlægnings- og bygningsregulativer og er klar til at blive brugt som bolig. En førstebesættelseslicens tillader købere at bo i en ejendom lovligt.

LFO er vigtige af fire grunde:

• Det giver et tjek på planlægningens lovlighed. En LFO betyder, at bygherren har bygget boligen i overensstemmelse med kommunens byggetilladelse samt alle planlove. Inspektionen for at tildele denne licens udføres af rådhusets chartrede teknikere, som bekræfter, at boligen fuldt ud overholder lovene om sundhed, sikkerhed, planlægning og byggeri og anses for egnet til menneskelig beboelse.
• Det er påkrævet af alle forsyningsselskaber at have adgang til officielle forsyninger (vand, elektricitet og gas). Spansk lov kræver, at LFO'en bevilger til at tilslutte boligen til forsyningsnettet.
• Långivere vil bede om det, hvis du har brug for finansiering. Banker vil også bede dig om en LFO. Selv ved salg af ejendommen vil din køber anmode om en kopi til sin egen långiver. Hvis du ikke har en LFO, vil bankerne ikke finansiere købet, hvilket betyder, at en sælger vil være begrænset til kun at sælge til kontantkøbere.
• Ferieudlejning. Hvis du ønsker at købe som en udlejningsinvestering (Buy-to-Let), er en LFO påkrævet af regionale turistmyndigheder for at udleje din bolig på ugebasis. Hvis din ejendom ikke har opnået en LFO, vil du ikke være i stand til lovligt at udleje dit hus og kan blive mødt med enorme bøder, hvis du bliver taget på fersk gerning. Bøderne er iøjnefaldende og når endda sekscifrede beløb i nogle regioner i Spanien.

Vær på vagt over for nogen, der nedtoner vigtigheden af en LFO eller hævder, at det er unødvendigt. At købe en ejendom uden en LFO giver ingen fordel og har forbundet flere alvorlige ulemper, som endda kan påvirke prisen på din ejendom (din ejendom vil være meget mindre værd!).

Generelt anbefaler vi ikke at gennemføre et køb uden en License of First Occupation.

      6. NIE nummer

Et NIE-nummer er et skattemæssigt identifikationsnummer for udlændinge og kræves blandt andet for at købe ejendom i Spanien.

     7. Snagging liste   

Før du færdiggør købet af en nybygget ejendom, bør du altid lave en snagging liste over ejendommen. Snagging er et uformelt udtryk, der bruges inden for byggebranchen, og som bruges til at beskrive processen med identifikation af byggefejl og mangler ved køb af nybyggeri.

Du kan enten selv udarbejde en liste, eller også udpege en af de mange velrenommerede firmaer, der kan udføre den på dine vegne.

     8. Efterafslutning: skatter, takster, forsyningsselskaber, fællesgebyrer og andet

For fejl efter færdiggørelsen og deres reparation, lær, hvad dine rettigheder er, og hvordan du forsvarer dig selv, når du har afsluttet handlen med en nybygget ejendom. Efter færdiggørelsen kan nogle bygningsfejl blive synlige, som enten ikke blev opfanget under snagging-listen, eller også er nye.

Når du har erhvervet din nye spanske ejendom, står du med en masse løbende udgifter. Sørg for at have nøje budgetteret med dette for at undgå ubehagelige overraskelser!

Det søde ejendomsboom, som Spanien lever, udmønter sig i tusindvis af salg af nye byggeejendomme. Denne korte artikel fremhæver kun nogle få af de mange potentielle problemer, som en køber kan stå over for. Det anbefales kraftigt at hyre en certificeret ejendomsmægler og en advokat til at repræsentere dig ved køb eller salg af ejendom i Spanien.

Hos bolig-udland.dk ejendomsmæglere er vi API-certificerede og har over 20 års erfaring med at hjælpe udenlandske kunder med at købe, sælge eller leje ejendomme i Spanien. Vi er danmarks største mægler i Spanien og har 99% af alle lovlige nybyg-projekter til salg direkte fra bygherren

Du kan altid kontakte os hvis du selv har fundet en spændende nygget projekt eller vil have os til at hjælpe med at finde de eller de projekter der passer bedst til dine søgekriterier.

Vi kan kontaktes via e-mail på info@bolig-udland.dk, på telefon (+34) 609 977 262 eller ved at udfylde vores kontaktformular.